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Baugesetzbuch (BauGB) · Bund
Der große Rahmen für die städtebauliche Planung: Es regelt unter anderem, wie Gemeinden Bauleitpläne aufstellen und nach welchen Grundregeln Grundstücke bebaubar sind.
Die Ebenen des Baurechts
Stellen Sie sich die Regeln wie mehrere übereinanderliegende Ebenen vor. Die oberen Ebenen geben den Rahmen vor; örtliche Pläne machen viele Vorgaben für ein bestimmtes Grundstück konkret. Für ein Bauvorhaben müssen die jeweils einschlägigen Regeln zusammenpassen.
Grundgerüst
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Baunutzungsverordnung (BauNVO) · Bund
Sie konkretisiert die Bauplanung: etwa Wohn-, Misch- oder Gewerbegebiete, zulässige Nutzungen, Gebäudehöhe beziehungsweise Nutzungsmaß und Bauweise. Häufig wird sie über Festsetzungen im Bebauungsplan relevant.
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Landesbauordnung · Bundesland
Jedes Land hat eigene Regeln für das Bauen. In Bayern ist das die Bayerische Bauordnung (BayBO): unter anderem zu Abstandsflächen, Sicherheit, Genehmigungsverfahren und verfahrensfreien Vorhaben.
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Gemeinde: Bebauungsplan und örtliche Satzungen
Der Bebauungsplan gilt für ein bestimmtes Gebiet und wird von der Gemeinde als Satzung beschlossen. Er kann zum Beispiel Baugrenzen, Geschosszahl, Dachform oder die Art der Nutzung festsetzen. Örtliche Bauvorschriften können ergänzend hinzukommen.
Wichtig zur „Rangfolge“: Das ist eine verständliche Orientierung, aber nicht immer eine einfache Checkliste von oben nach unten. BauGB und BauNVO gehören beide zum Bundesrecht und erfüllen unterschiedliche Aufgaben. Ein Bebauungsplan muss sich im gesetzlichen Rahmen halten; daneben können weitere Vorschriften gelten, etwa Natur-, Denkmal-, Wasser- oder Nachbarrecht.
Was gilt auf meinem Grundstück?
Der Bebauungsplan ist oft der beste Startpunkt für die konkrete Frage, was und wie gebaut werden kann. Gibt es keinen passenden Plan, beurteilt sich die Zulässigkeit häufig nach den Regeln für den Innen- oder Außenbereich im BauGB.
1 · Plan findenAuf der Website Ihrer Gemeinde nach „Bebauungsplan“ oder „Bauleitplanung“ suchen oder beim Bauamt nachfragen.
2 · Plan lesenNeben der Zeichnung auch die textlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften ansehen.
3 · Verfahren klärenMit Gemeinde oder Bauaufsichtsbehörde prüfen, welches Verfahren für Ihr konkretes Vorhaben gilt.
Genehmigungsfrei oder verfahrensfrei?
Im Alltag werden diese Begriffe oft vermischt. In Bayern unterscheidet die BayBO insbesondere zwischen einem verfahrensfreien Vorhaben und der Genehmigungsfreistellung.
Art. 57 BayBO
Verfahrensfrei
Für bestimmte Vorhaben ist kein bauaufsichtliches Genehmigungsverfahren nötig. Die BayBO zählt diese Fälle auf; ob ein Vorhaben darunter fällt, hängt unter anderem von Art, Größe und Lage ab.
- Kein Bauantrag und keine Baugenehmigung im üblichen Verfahren.
- Die sonstigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten trotzdem weiter.
- Ein Bebauungsplan, Abstandsflächen oder besondere Schutzvorschriften können das Vorhaben weiterhin begrenzen.
Art. 58 BayBO
Genehmigungsfreistellung
Ein Vorhaben braucht unter bestimmten Voraussetzungen keine Baugenehmigung, obwohl Unterlagen bei der Gemeinde einzureichen sind. Das gilt in Bayern typischerweise für passende Vorhaben im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans.
- Das Vorhaben muss die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen und zum Bebauungsplan passen.
- Die Gemeinde kann innerhalb der gesetzlichen Frist ein Genehmigungsverfahren verlangen.
- Die Verantwortung für die Einhaltung der Vorschriften bleibt beim Bauherrn.
Merksatz: „Keine Baugenehmigung nötig“ ist keine Bestätigung, dass das Vorhaben baurechtlich zulässig ist. Vor dem Baubeginn sollten Sie die Einordnung für Ihr Grundstück und Ihr Vorhaben mit der zuständigen Gemeinde oder Bauaufsichtsbehörde klären. In anderen Bundesländern gelten andere Landesbauordnungen und möglicherweise andere Begriffe und Voraussetzungen.
Amtliche Gesetzestexte zum Nachlesen
Die Links führen zu den jeweils geltenden beziehungsweise amtlich bereitgestellten Texten. Für die örtlichen Regeln ist die Gemeinde zuständig.
