Ratgeber · Dachgeschoss

Wann gilt das Dachgeschoss als Vollgeschoss? (Bayern)

Beim Hausbau im schönen Bayern stößt man bei der Planung und beim Lesen des Bebauungsplans unweigerlich auf den Begriff Vollgeschoss. Ob ein Dachgeschoss baurechtlich als Vollgeschoss zählt, hat oft massive Auswirkungen auf die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens, insbesondere wenn der Bebauungsplan beispielsweise nur eine "eingeschossige Bauweise" (E+D) vorschreibt.

Mit unserem interaktiven Konfigurator kannst du ganz einfach simulieren, wie sich Hausbreite, Dachneigung und Kniestockhöhe auf die Vollgeschoss-Berechnung auswirken. Probiere es aus, ab wann der Bereich mit einer Brutto-Höhe von 2,30 m die kritische Grenze von 66,66 % (zwei Drittel) der Hausbreite überschreitet.

Interaktiver Vollgeschoss-Konfigurator

Hausbreite außen (m) 10.00

Dachneigung (Grad) 38

Kniestock (m) 1.00

Kein Vollgeschoss

2/3 Grenze liegt bei: 6.67 m

Breite ≥ 2,30m Höhe: 6.67 m

Anteil: 50.0 %

Die 2/3-Regel in der Bayerischen Bauordnung (BayBO)

Für Dachgeschosse greift in Bayern die sogenannte "Zwei-Drittel-Regel" (historisch verankert in Art. 2 Abs. 5 BayBO a.F., welche über Art. 83 Abs. 6 BayBO für Bebauungspläne oft weiterhin anzuwenden ist). Demnach gilt:

"Ein Geschoss ist ein Vollgeschoss, wenn es über mindestens zwei Drittel seiner Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m hat."

Wichtige Hinweise zur Messweise (Richtig messen!)

Um die Werte korrekt in unseren Rechner einzutragen, müssen die Maße richtig angesetzt werden. Hier gibt es oft Missverständnisse:

Hausbreite (Grundfläche): Gemessen wird das Außenmaß (Bruttomaß) der Grundfläche, also von Gebäudeaußenkante zu Gebäudeaußenkante (inklusive der Wandstärken).
Höhe (2,30 m): Diese Höhe ist keine lichte Raumhöhe! Sie wird typischerweise als Bruttomaß von der Oberkante des fertigen Fußbodens (OKFF, also inkl. Estrich) senkrecht nach oben bis zur äußeren Dachhaut (Oberkante Eindeckung) gemessen.

(Tipp aus der Praxis: In Sonderfällen genehmigen manche unteren Bauaufsichtsbehörden auch die Messung bis Unterkante Dachhaut bzw. Innenoberkante Kniestock. Dies unbedingt vor Planeinreichung beim zuständigen Amt anfragen!)

Tipps für die Planung

Wenn du knapp an der 2/3-Grenze bist, können wenige Zentimeter über ein Vollgeschoss entscheiden. Ein etwas niedrigerer Kniestock, eine geringfügig angepasste Dachneigung oder kleine Änderungen in der Hausbreite lassen sich oft im CAD-System leicht variieren, um die Vorgaben des Bebauungsplans exakt einzuhalten.

Haftungsausschluss: Dieser Rechner dient lediglich der ersten Orientierung im Vorentwurf. Maßgeblich ist im Einzelfall immer die genaue Formulierung des geltenden Bebauungsplans sowie die Beurteilung durch die zuständige Genehmigungsbehörde.